申请人：李本雪，女，1979年2月10日出生，汉族，住四川省宣汉县。

申请人：文权，男，1973年10月7日出生，汉族，住重庆市丰都县。

申请人：廖宏春，男，1966年9月4日出生，汉族，住重庆市丰都县。

申请人：余婷，女，2001年2月16日出生，汉族，住重庆市丰都县。

申请人：余先兵，男，1976年11月5日出生，汉族，住重庆市丰都县。

申请人：朱景秀，女，1973年3月16日出生，汉族，住重庆市丰都县。

申请人：杨金凯，男，1972年7月26日出生，汉族，住重庆市丰都县。

委托代理人：邵靖雯，北京泽玺律师事务所律师。

委托代理人：冉冉，北京泽玺律师事务所律师。

被申请人：丰都县住房和城乡建设委员会，住所地重庆市丰都县三合街道商业二路323号，统一社会信用代码115002300086898343。

法定代表人：易文颀，主任。

申请人李本雪、文权、廖宏春、余婷、余先兵、朱景秀、杨金凯请求责令被申请人丰都县住房和城乡建设委员会（以下简称丰都县住建委）履行法定职责，于2024年9月18日向本机关提出行政复议申请，本机关于2024年9月20日受理。因本案情况复杂，本机关于2024年11月12日决定延长行政复议审理期限30日。本案现已审理终结。

申请人请求：1.请求确认被申请人不履行法定职责的行为违法；2.请求责令被申请人依法对丰都县五宝商贾汇置业发展有限公司（以下简称五宝公司）开发的“丰都国际商贸城”项目中涉及的未经竣工验收，擅自分割拆零并交付使用的违法行为进行查处，并书面告知申请人查处结果。

申请人称：申请人系丰都国际商贸城项目的业主，该项目位于丰都县三合街道龙城大道1999号，由五宝公司开发建设。申请人购买该商铺后才发现开发商存在虚拟分割后违法销售商铺的行为，案涉丰都国际商贸城项目并不以物理方式界定四至，仅是进行面积概念上的虚拟分割。2024年7月29日，申请人向被申请人提交《履行法定职责申请书》，要求对丰都国际商贸城项目虚拟分割后违法销售商铺的行为进行调查、处理，并将查处结果书面告知申请人，被申请人于2024年8月22日作出丰都住建函〔2024〕446号《关于国际商贸城购房业主廖红春等7人提交的〈履行法定职责申请书〉办理情况回复函》。被申请人在《回复函》中称“买受人（本案申请人）购买的商铺并非独立空间商铺而系由企业管理公司负责统一经营管理的产权式商铺的事实是明知的，因此不予支持”。显然对申请人要求查处的问题避重就轻，更没有对分割拆零这一违法行为进行实质性调查。被申请人在《回复函》中称“申请人所申请查处的事项距今已超过五年的追溯期限，符合《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条规定，依法应当不予查处”，申请人对此不认可。案涉项目中商铺涉及的违法返本销售、售后包租行为持续存在，并未停止，因此带来的危害性也持续性扩大，被申请人仅以时效为由，未予对案涉项目分割拆零之行为进行调查处理的行为属于严重的行政履职不作为。申请人认为被申请人未能充分保障其合法权益，其未作出任何实质性处理、实质性履职答复，仅作形式处理的行为，严重违反了行政法等法律规定，属于不履行法定职责的行政不作为。

被申请人称：一、调查核实情况。1.虽然案涉商铺与四邻商铺无物理上的隔断，并未形成封闭空间，不是物理形态的空间分割模式，但可以由梁柱轴线作为界限进行定位，确定四至范围，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取租金房地产销售模式，故案涉商铺属于虚拟产权式商铺。申请人购买的商铺都已办理了不动产权登记手续，产权证都载明了商铺位置、面积等相关内容。2.申请人的《商品房买卖合同》未见有商铺是“单独分割的且具有独立空间的产权式商铺”的字段表述。3.该案涉项目2#楼于2019年11月21日取得《重庆市建设工程竣工验收报告》，2019年11月22日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；25#楼和39#楼于2019年1月30日取得《重庆市建设工程竣工验收报告》，2019年1月31日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；15#楼于2018年11月28日取得《重庆市建设工程竣工验收报告》，于2018年11月29日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。涉案商铺所在的一共四栋楼，均有竣工验收合法手续。4.买受人在购买涉案商铺时，对于其所购商铺并非独立空间商铺，由重庆五洲商贾汇商业运营管理有限公司负责统一经营管理的产权式商铺的事实是明知的。

二、我委的处理意见。1.申请人购买的商铺为产权式商铺，申请人购买“产权式商铺”后，以未进行物理隔断而提出属于虚拟分割后违法出售并交付使用的情况，我委认为申请人在购买涉案商铺时，对于其所购商铺并非独立空间商铺而系由企业管理公司负责统一经营管理的产权式商铺的事实是明知的，也是自己书面确认了签订了协议的，因此不予支持。2.开发商的销售行为距离申请人申请查处时，已经过去五年多之久，已超过追溯期限，依法不应当查处。

经审理查明：“丰都国际商贸城”的房地产开发商五宝公司成立于2016年4月19日，经营范围包括房地产开发等。2018年11月29日，该项目15号楼取得竣工验收备案登记证；2019年1月22日，该项目2号楼取得竣工验收备案登记证；2019年1月31日，该项目25号、39号楼取得竣工验收备案登记证。

2018年4月21日廖宏春，2019年2月15日朱景秀，2019年2月28日余先兵、余婷，2019年3月16日杨金凯，2019年3月31日文权、李本雪，分别与五宝公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉项目2号楼、15号楼、25号楼、39号楼的房屋，上述购房人分别在商品房买卖合同附图上签名，合同中无“产权式商铺”的文字描述。其中，杨金凯、朱景秀所购房屋为现房。之后，上述购房人分别与重庆吉冠商业运营管理有限公司（曾用名重庆五洲商贾汇商业运营管理有限公司）签订《委托经营管理协议》，将其所购商铺委托该公司出租和经营管理。上述购房人在2019年至2020年期间办理了不动产权登记，不动产权证书附图与商品房买卖合同附图一致，附图对各自购买房屋所在楼层房屋位置、界限等进行了标明。

丰都县住建委于2024年7月29日收到申请人提交的《履行法定职责申请书》，要求对五宝公司在“丰都国际商贸城”项目虚拟分割后违法销售商铺的行为进行调查、处理，并将查处结果书面告知申请人。申请人在申请书中称，申请人系“丰都国际商贸城”项目的业主，五宝公司实际交付的产权式商铺，并不具有构造上和利用上的独立性，无法区分自身独立的商铺物理空间，属于虚拟分割后违法出售并交付使用的违法情形。案涉项目还存在未经竣工验收擅自交付使用的情形。

丰都县住建委在调查核实相关情况后于2024年8月22日作出《关于国际商贸城购房业主廖宏春等7人提交的〈履行法定职责申请书〉办理情况回复函》（以下简称《回复函》），通过邮寄方式向申请人送达该《回复函》。《回复函》主要载明：业主购买的商铺为产权式商铺，购买后以未进行物理隔断而提出属于虚拟分割后违法出售并交付使用的情况，我委认为买受人在购买涉案商铺时，对于其所购商铺并非独立空间商铺而系由企业管理公司负责统一经营管理的产权式商铺的事实是明知的，因此不予支持。开发商的销售行为距申请人申请查处时已经过去五年多之久，根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条之规定，违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚；涉及公民生命健康安全、金融安全且有危害后果的，上述期限延长至五年，法律另有规定的除外。申请人所申请查处的事项距今已超过五年的追溯期限，依法也应当不予查处。

以上事实，有竣工验收报告、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、重庆市商品房买卖合同、委托经营管理协议、不动产权证书、调查询问笔录、行政判决书、履行法定职责申请书、关于国际商贸城购房业主廖宏春等7人提交的《履行法定职责申请书》办理情况回复函等证据证明，事实清楚，证据充分。

本机关认为，根据《商品房销售管理办法》第五条第三款规定，直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。丰都县住建委具有管理本行政区域内商品房销售行为的职责，针对申请人的举报有作出调查处理的法定职责。

本案系申请人认为五宝公司开发的“丰都国际商贸城”项目各楼层内无物理分割隔断，项目内部为完全打通的统一整体，申请人与五宝公司签订的《商品房买卖合同中》中，约定购买的丰都国际商贸城项目商铺属于项目楼层内部，单独分割且具有独立空间的产权式商铺。继而认为五宝公司存在虚拟分割销售行为，向丰都县住建委举报后县住建委未履行查处职责。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。本案中，申请人所购买的商铺虽没有隔墙等物理隔断划分四至，根据商品房买卖合同及附件等证据，能够确定其房屋坐落、界址、空间界限、面积等自然状况，法律意义上的专有部分系将摊位之类特定空间亦认定为专有部分，且申请人的商铺均办理了产权登记。《商品房销售管理办法》第十二条规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售，但对商铺未作类似规定。因此，丰都县住建委经过调查后作出的《回复函》并无不当，丰都县住建委已履行《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》关于举报事项的调查处理职责。申请人认为五宝公司还存在未经竣工验收擅自交付使用的情形，该主张与查明的事实不符，不予支持。丰都县住建委根据《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第十四条的规定，将处理结果告知申请人，已履行了结果告知的职责。

根据《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第九条规定，举报件应在受理之日起60个工作日内办结。第十四条规定，举报人署名或提供联系方式的，承办单位应当采取书面或口头等方式回复处理情况。本案中，丰都县住建委于2024年7月29日收到申请人的《履行法定职责申请书》，于2024年8月22日作出《回复函》，并向申请人邮寄送达，程序合法。

综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十九条的规定，决定如下：

驳回申请人李本雪、文权、廖宏春、余婷、余先兵、朱景秀、杨金凯的行政复议请求。

如不服本决定，可以自收到行政复议决定书之日起15日内，依法向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。

丰都县人民政府

2024年12月11日